Rối vì mập mờ

Rối vì mập mờ

Sự mập mờ của luật pháp liên quan đến đất đai được đẩy lên đỉnh điểm vào cuối tuần trước khi Thanh tra Chính phủ kết luận chính quyền Đà Nẵng vi phạm nhiều quy định về quản lý sử dụng đất, gây thất thu ngân sách trên 3.434 tỷ đồng nhưng ngay sau đó lãnh đạo Đà Nẵng đã phản bác kết luận này và cho rằng họ không làm gì sai luật cả.

Dù sai dù đúng, từ những thông tin được công khai, đã có thể rút ra những điểm buộc chúng ta phải suy nghĩ.

Thông báo kết luận của Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng yêu cầu chính quyền Đà Nẵng thu hồi về ngân sách 1.486 tỷ đồng từ các nhà đầu tư do một số lý do xuất phát từ sai phạm của Đà Nẵng như xác định giá thu tiền sử dụng đất thấp hơn bảng giá do thành phố ban hành, không tính đủ tiền chuyển mục đích sử dụng đất... Đồng thời Đà Nẵng cũng phải thu hồi 867 tỷ đồng là tiền sử dụng đất đã giảm 10% cho các nhà đầu tư.

Đây là yêu cầu rất lạ, một biểu hiện rõ nét nhất của chuyện thay đổi chính sách gây khó cho doanh nghiệp, có khả năng gây ra xáo động rất lớn cho thị trường địa ốc Đà Nẵng. Những thỏa thuận giữa chính quyền địa phương với nhà đầu tư trên giấy trắng mực đen, nhất là trong việc giảm giá, phải được tôn trọng trong bất kỳ hoàn cảnh nào. Về lý thuyết nếu chính quyền Đà Nẵng sai, họ phải chịu trách nhiệm trước Chính phủ, còn nhà đầu tư đã làm đúng quy định vào một thời điểm cụ thể, nay không thể hồi tố yêu cầu họ nộp thêm tiền. Thay đổi xoành xoạch như thế ai dám đầu tư, hiệu lực quản lý của chính quyền địa phương từ nay về sau sẽ như thế nào?

*                      *                      *

Sự rắc rối, phức tạp, mơ hồ của luật lệ đất đai làm một quy định cụ thể nào đó muốn hiểu sao cũng được, lý giải như thế nào cũng xong. Thanh tra Chính phủ và chính quyền Đà Nẵng là nơi nắm vững luật lệ mà đã bất đồng như thế, biểu sao xã hội nói chung không bế tắc khi xử lý các quan hệ liên quan đến đất đai cho được.

Nhưng cũng từ kết luận của Thanh tra và giải trình phản hồi của Đà Nẵng đã nổi lên nhiều vấn đề rất đáng quan tâm, đặc biệt là những khe hở do luật lệ đất đai phức tạp tạo ra mà chịu thiệt thòi nhiều nhất vẫn là người dân thấp cổ bé họng.

Ví dụ kết luận của Thanh tra nêu những trường hợp công ty, tổ chức hay cá nhân được giao đất với một giá nhưng sau đó lại chuyển giao cho công ty hay cá nhân khác với giá cao gấp nhiều lần. Thông báo phản hồi của Đà Nẵng thừa nhận: “Việc tăng giá đất… của các cá nhân trên nhằm mục đích nâng khống giá trị chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao để được vay ngân hàng với số tiền lớn”. Có thể đúng là những giao dịch chuyển nhượng thứ cấp là giao dịch dân sự không thuộc trách nhiệm của chính quyền Đà Nẵng nhưng cách làm như thế đã đẩy giá bất động sản lên cao một cách giả tạo, nhiều dự án trở thành khối nợ xấu đang đè nặng lên các ngân hàng, nhà nước lại thất thu thuế, tại sao cả trung ương lẫn địa phương không ai lên tiếng từ lâu mà đều im lặng?

Một mảnh đất UBND Đà Nẵng chuyển nhượng cho hai cá nhân với giá 84 tỷ đồng, hai năm sau bán lại cho người khác với giá 581 tỷ đồng vậy những người dân trước đó bị thu hồi đất sẽ nghĩ sao? Trong trường hợp việc chuyển nhượng giữa những người thân với nhau nhằm nâng khống giá đất, vậy cơ chế thuế phải được sửa đổi những thế nào để tránh bị lợi dụng?

Một hiện tượng lập đi lập lại là tổ chức hay công ty xin được giao đất với một mục đích sau đó lại chuyển sang mục đích khác mà vẫn trót lọt hết. Rõ ràng hiện tượng xin cấp đất với những mục đích “cao cả” để hưởng ưu đãi giá sau đó chuyển sang mục đích khác, hay đơn giản là để “phân lô bán nền” là có ở Đà Nẵng và nhiều địa phương khác. Ai cũng biết nhưng ai cũng làm lơ, chỉ có người dân có đất bị giải tỏa mới thấy mục đích di dời cuối cùng không đúng như được giải thích. Đó là nguyên nhân đằng sau biết bao khiếu kiện về đất đai khắp cả nước.

*                      *                      *

Tạm gác việc thanh tra đất đai tại Đà Nẵng sang một bên, một vấn đề khác cũng dần lộ rõ từ câu chuyện này. Trong 10 năm từ 2002 đến 2011 Đà Nẵng đã thu được một số tiền sử dụng đất rất lớn, lên đến trên 24.600 tỷ đồng. Chính khoản tiền này đã giúp thành phố trang trải đến hai phần ba chi phí xây dựng cơ bản, tạo cho Đà Nẵng một diện mạo đô thị hiện đại, cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống rất tốt.

Thế nhưng việc dựa quá nhiều vào tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách hàng năm đang đẩy Đà Nẵng vào một tình thế cực kỳ khó khăn nhất là khi thị trường địa ốc đóng băng, không còn ai dám nhảy vào các dự án kinh doanh bất động sản nữa. Những năm tới khi quỹ đất của thành phố không còn thì nguồn thu này càng teo tóp hơn nữa.

Lấy năm 2011 làm minh họa, dự toán tổng thu ngân sách địa phương là 9.800 tỷ đồng, trong đó thu cấp quyền sử dụng đất lên đến 3.700 tỷ đồng, chiếm đến 37%. Trong thực tế năm đó Đà Nẵng bội thu tiền sử dụng đất, khoản tiền này lên đến 5.102 tỷ đồng. Gần một nửa ngân sách đến từ tiền đất trong khi đó, thu từ doanh nghiệp nhà nước trung ương chỉ có 925 tỷ đồng, từ doanh nghiệp nhà nước địa phương là 140 tỷ đồng, doanh nghiệp FDI là 785 tỷ đồng.

Phát triển kinh tế bằng con đường này là không bền vững. Đến năm 2012, thu tiền sử dụng đất sụt giảm nhanh chóng, chỉ còn 1.300 tỷ đồng (chỉ bằng 37,1% kế hoạch). Ngay lập tức ngân sách thành phố Đà Nẵng rơi vào chỗ khó khăn, thu chỉ còn bằng 81,1% dự toán. Đà Nẵng đi lên từ đất nay rơi vào khó khăn cũng vì đất!